2015年纽约共管公寓市场将迎来“大爆发”(转载) - 比特币今日价格

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2015年规划在曼哈顿挂牌上市的新增共管公寓单元，将至少达到2014年的两倍，创下了自2007年以来的新高。这意味着，购房者将有更多选择，而开发商之间也会出现一些令人喜闻乐见的竞争。
2015年纽约房地产市场的共管公寓数量将大幅增加
在此轮新房源大量涌现之前，楼市已经历了持续5年的供应紧缺。在这期间，新建共管公寓楼几乎主导了市场，使得开发商能够不断推动房价走高。一些地产界观察人士预测，2015年即将到来的新开发热潮，将使房价的增速和销售步伐放缓，给曼哈顿购房者带来些许宽慰。
大量公寓楼处于建设阶段
“只要是在竞争激烈的强劲市场里，最终的赢家都是消费者，”曼哈顿一家房产经纪公司的首席执行官肖恩·奥谢尔(Shaun Osher)说，他的公司今年正在运营九个新建项目，共包含了608套单元。 “我认为买家将得益于这样一个蓬勃兴旺的开发市场。为了竞争，人们将不得不打造出更好的产品。”
科克伦阳光营销集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)追踪了新开发项目的数据。该集团的数据表明，总体而言，至少有6500套新增共管公寓单元，预计将于2015年内在第96街以南的100多处楼盘当中发售;去年则有2500套新增单元在59处楼盘里发售。而存量房将达到自2007年以来的新高，2007年时，有8052套新增单元挂牌销售。
“从独一无二的古旧楼宇，到高耸入云的奢华大厦，各种令人眼花缭乱的新开发项目都将投放市场，”科克伦阳光营销集团的总裁凯莉·肯尼迪·麦克(Kelly Kennedy Mack)表示。她说，在整个城市，“我们有好多年都没看到过这么多新住宅开工了。”
在人称“亿万富翁街”的西57街走廊一带，一系列令人寄望甚高的公寓大厦，正处于施工初始阶段，并计划在来年开售。
“所有目光都将聚集在中城(Midtown)这个热门市场。”肯尼迪·麦克说。
其中一处便是西57街111号——一栋大约1400英尺(约合427米)的高层共管公寓楼。它是由地标建筑施坦威大楼(Steinway building)改建而来的，开发商是JDS Development Group和Property Markets Group。这对组合也开发了沃克大厦(Walker Tower)，其中一套顶层公寓去年被以5090万美元(约合人民币3.2亿元)的价格售出，打破了下城区当年的纪录。
同样引人注意的有：让·努维尔(Jean Nouvel)设计的53W53，该大厦靠近现代艺术博物馆(Museum of Modern Art)，高约1050英尺(约合1320米)，由汉斯有限合伙公司(Hines)、高盛(Goldman Sachs)和新加坡的邦典置地集团(Pontiac Land Group)联合承建;此外，还有沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)在中央公园南220号(220 Central Park South)运作的一栋高950英尺(约合290米)的大楼，该楼盘由罗伯特·斯坦恩建筑师事务所(Robert A. M. Stern Architects)设计，由蒂埃里·W·德蓬建筑师事务所(Office of Thierry W. Despont)负责室内装潢。而在上东区(Upper East Side)，公园大道520号(520 Park Avenue)这栋由泽肯多夫开发公司(Zeckendorf Development)与Park Sixty及Global Holdings共同开发的54层石灰石共管公寓楼，已经抢占了各处头条。其中共包含31套住宅，价格范围从整楼层公寓的最低1620万美元(约合人民币1亿元)，到三层顶层公寓的1.3亿美元(约合人民币8亿元)不等。
超豪华共管公寓备受瞩目
眼见如此众多的新增共管公寓楼将在同一年内华丽上市，有人担心楼市供应即将过剩。地产界观察人士注意到，One57的销售正在放缓，这是由Extell开发公司(Extell Development)在中城区开发的一栋住宅大厦，曾引发超奢华共管公寓的兴建大潮。
“市场到什么时候才会开始喊‘够了’呢，”经纪公司Engel V?lkers NYC的总裁斯图尔特·西格尔(Stuart Siegel)说，“我觉得我们现在需要问这个问题。”
尽管如此，大多数经纪人和新开发项目的营销人员说，市场对优质公寓的需求并未减弱。 “我们认为，这些高端房产的市场将继续保持非常强劲和火热的态势，因为推动需求的不仅仅是国内市场，还有国际市场，”房地产公司道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman Development Marketing)的总裁苏珊·M·德弗兰萨(Susan M. de Fran?a)说，“纽约市仍是与伦敦相媲美的头号投资目的地”，高身价人士都正在这里寻求投资机会。
他们说，目前的情况是，一些高端客户正在观望，等待着即将到来的豪华房源上市潮。
“现在大多数项目的成交过程，耗时都稍长了一些，”市场营销公司Stribling Marketing的负责人史蒂芬·拉特(Steven Rutter)说，该公司正在运作至少14个拟于2015年内开售的新项目，“买家的紧迫感没有那么强。他们想多看一些房源，以确保自己做足了功课。”他还说，在2015年，“房子会卖得很好，只是需要更长的时间而已。”
科克伦阳光营销集团的肯尼迪·麦克说，顶级公寓在2015年的新开发项目中，占比不到10%;其中预计将有大约500套定价超过每平方英尺5000美元(约合人民币每平方米35万元)的“超豪华”公寓单元，会挂牌上市。
“人们有一种错觉，以为市场正向着高端房产大举倾斜，”她说，“而我们看到的，则是一个年年相对稳定的定价结构，这确实是由各级购房者的强劲需求所支撑的。”
在新增的公寓单元中，有半数将属于所谓的中等豪华级别，定价在每平方英尺1700到2300美元(约合人民币每平方米12到16万元)。根据签约数据，上述价格区间中的两居室房屋，在2014年三季度的售价约为250万美元(约合人民币1553万元)。而根据科克伦阳光营销集团的数据，有半数新增共管公寓——也就是大约3300套，将处于每平方英尺1700到2300美元的价位，与去年的1100套相比有所增长。这是因为，开发商们正在全力进军之前未曾充分开拓的市场领域。
“入门级”公寓单元有望增长
投放市场的“入门级”公寓单元数量，也有望增长。所谓的“入门级”，也就是定价低于每平方英尺1700美元的房源。2015年，将有超过800套此类单元进入市场;而在2014年，其数量为306套。根据签约数据，属于这一级别的一居室公寓在2014年三季度的平均售价为119万美元(约合人民币739万元)。该类别在市场中的整体占比预计将保持稳定，在新开发项目中，入门级公寓的份额将仅占13%。
由于土地成本在飞涨，低价位的公寓令开发商们很难有所盈利，地产估值公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森·J·米勒(Jonathan J. Miller)说。因此，除非他们一开始的成本基础比较低——一种可能是土地是几年前购置的，否则大多数开发商都不会为入门级购房者盖房子。
米勒说，由此导致的结果是，“我们将会继续建造许多价格远高于市场急需档次的房产，因为如果不这样做的话，就回不了本了。”
2015年，新破土动工的楼盘将继续占据主导地位，在新的开发项目中占比达到59%。不过，那些改建项目里也有可能涌现出一些有趣的创意。纽约人寿保险公司(New York Life Insurance Company)的原址，是一栋规模占据整条街区的文艺复兴式建筑，于1899年由McKim, Mead White建筑师事务所设计;如今，它正被改建成一处包括140套高端公寓的楼盘，称为伦纳德街108号(108 Leonard Street)。销售工作拟于今年年底启动。
31层的威瑞森大厦(Verizon building)位于西街140号(140 West Street)，就在世贸大厦一号楼(One World Trade Center)的对面，目前正由玛格南房地产集团(Magnum Real Estate Group)和CIM集团(CIM Group)改建为住宅楼盘，其中的共管公寓房源拟于今年一季度上市，定价范围将从一居室的140万美元(约合人民币870万元)到五居室的1500万美元(约合人民币9319万元)不等。这座建于1927年的建筑，将采用巴克莱街(Barclay Street)100号这一地址，并保留其饰以藤蔓、花鸟雕刻的奢华外观，同时由室内设计师亚历山德拉·尚帕利莫(Alexandra Champalimaud)重新设计大厅。
开发商竞争日益升级
为了脱颖而出，开发商们都在专注于建筑、室内装潢的设计和工艺。“每家公司都在设计高水平的作品，”房地产营销公司Terra Development Marketing的总裁斯蒂芬·G·克利格曼(Stephen G. Kliegerman)说，“我认为，这跟我们在2008年之前看到的情况有很大不同。2008年之前，开发商基本上是按照自己的市场定位来建房，而不是为了将购房者吸引到自己的市场。”Terra Development Marketing为霍尔斯特德地产公司(Halstead Property)和布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)提供咨询服务。
今年在纽约亮相的建筑师包括普利兹克奖(Pritzker Prize)得主安藤忠雄，设计了伊丽莎白街152号(152 Elizabeth Street)——一栋精品共管公寓楼，由纽约公司Sumaida and Khurana开发。该楼盘将融入安藤的标志性元素，包括浇筑混凝土、镀锌钢和大量的玻璃，其中仅有七套从两居室到五居室不等的公寓，占据半个楼层的户型起价在590万美元(约合人民币3665万元)，占据整个楼层的起价在1500万美元。
在西切尔西(West Chelsea)的高线(High Line)沿途，扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)设计的、线条蜿蜒的共管公寓楼引起了关注。该楼盘位于西28街520号，包含37套单元。开发商是Related Companies。巴西建筑师伊赛·魏因费尔德(Isay Weinfeld)在纽约设计的第一座建筑，正在西27街527号拔地而起。这处占据整个街区的开发项目，由Centaur Properties和Greyscale Development Group开发，其中将包含两栋公寓楼，内含36套一居室到四居室的公寓。
还有位于西29街515号的515 Highline，是一栋包含12套单元的共管公寓楼，有着波浪形的立面，正对着高线公园，是新加坡建筑师、开发商曾仕乾(Soo K. Chan)在纽约的第二个项目。这栋共管公寓楼由Bauhouse集团(Bauhouse Group)开发，将于本月开售，价格为500至2500万美元(约合人民币3106万至1.6亿元)。就在该项目开工前，曾仕乾开展了他在纽约的另一个项目——Soori High Line，一栋包含31个单元的共管公寓楼，它带有十几个私人泳池，位于马路对面的西29街522号，开发商是Siras Oriel Development。
“施工质量肯定会有提高，”Urban Compass负责新开发项目的罗伊·金(Roy Kim)表示。他说，购房者将不仅拥有更多选择，“而且还有真正精心设计的优质项目可供选择。人们的要求变高了。”
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